Pauschalpreis, Einheitspreis oder Stundenlohn: der richtige Vertragstyp am Bau

Warum der Vertragstyp über Ihr Geld entscheidet

Die Wahl des Vertragstyps ist eine der folgenreichsten Entscheidungen am Bau – und sie wird oft beiläufig getroffen. Ob Sie als Auftragnehmer am Ende auskömmlich vergütet werden oder auf Mehraufwand sitzen bleiben, hängt maßgeblich davon ab, wie Preis und Leistung im Vertrag verknüpft sind. Drei Grundformen prägen die Baupraxis: der Einheitspreisvertrag, der Pauschalvertrag und der Stundenlohnvertrag.

Jeder Typ verteilt die Risiken anders – insbesondere das Mengenrisiko und das Risiko unvorhergesehener Leistungen. Wer die Mechanik kennt, kalkuliert sauberer, dokumentiert gezielter und setzt Nachträge durch, statt sie zu verschenken.

Der Einheitspreisvertrag

Beim Einheitspreisvertrag wird die Vergütung pro Mengeneinheit vereinbart – etwa Euro pro Quadratmeter Putz, pro Kubikmeter Aushub oder pro laufendem Meter Rohr. Die endgültige Vergütung ergibt sich erst nach der Bauausführung aus dem tatsächlichen Aufmaß: Einheitspreis mal tatsächlich erbrachte Menge.

Der Einheitspreisvertrag ist die in der VOB/B typische und bevorzugte Vertragsform. § 2 Abs. 2 VOB/B stellt klar, dass sich die Vergütung nach den vertraglichen Einheitspreisen und den tatsächlich ausgeführten Leistungen richtet. Weicht die ausgeführte Menge erheblich von der im Leistungsverzeichnis angesetzten ab, kann nach § 2 Abs. 3 VOB/B bei einer Mengenabweichung von mehr als 10 Prozent ein neuer Einheitspreis verlangt werden.

Mengenrisiko: Es trägt im Wesentlichen der Auftraggeber. Wird mehr Menge benötigt als geplant, wird auch mehr vergütet. Genau deshalb ist beim Einheitspreisvertrag das Aufmaß das Herzstück der Abrechnung. Ohne belastbares, prüfbares Aufmaß lässt sich die Mehrmenge nicht durchsetzen. Wie Sie ein Aufmaß rechtssicher erstellen, lesen Sie im Beitrag Aufmaß erstellen am Bau.

Der Pauschalvertrag

Beim Pauschalvertrag wird für eine definierte Leistung ein fester Gesamtpreis vereinbart, unabhängig von den tatsächlich anfallenden Mengen. Der Auftragnehmer schuldet ein bestimmtes Ergebnis zum vereinbarten Festpreis. Man unterscheidet zwei Dimensionen.

Echter und unechter Pauschalvertrag

Beim echten (festen) Pauschalvertrag bleibt der vereinbarte Preis auch dann unverändert, wenn die tatsächlichen Mengen von den kalkulierten abweichen. Das Mengenrisiko liegt vollständig beim Auftragnehmer. Beim unechten Pauschalvertrag wird der Pauschalpreis nur unter Vorbehalt einer späteren Mengenprüfung oder einer bestimmten Berechnungsgrundlage vereinbart – Abweichungen können dann zu einer Preisanpassung führen.

Detail-Pauschalvertrag und Global-Pauschalvertrag

Beim Detail-Pauschalvertrag liegt der Pauschalierung ein detailliertes Leistungsverzeichnis zugrunde; pauschaliert wird nur der Preis, nicht der Leistungsumfang. Beim Global-Pauschalvertrag wird dagegen ein funktional beschriebenes Bausoll vereinbart (etwa schlüsselfertige Errichtung). Hier trägt der Auftragnehmer auch das Risiko, dass die Funktionalbeschreibung mehr Leistungen umfasst als ursprünglich gedacht.

Mengenrisiko: Beim echten Pauschalvertrag trägt es der Auftragnehmer. Das macht eine sorgfältige Kalkulation und vor allem eine klare Abgrenzung des geschuldeten Bausolls entscheidend. Alles, was über das vertraglich geschuldete Soll hinausgeht, ist eine zusätzliche oder geänderte Leistung – und damit ein potenzieller Nachtrag. Wie Sie einen Nachtrag durchsetzen, erfahren Sie in unserem Ratgeber.

Der Stundenlohnvertrag

Beim Stundenlohnvertrag (auch Regievertrag) wird die Leistung nach tatsächlichem Aufwand abgerechnet: vereinbarter Stundensatz mal geleistete Arbeitsstunden, zuzüglich Material und Gerät. § 2 Abs. 10 VOB/B setzt voraus, dass Stundenlohnarbeiten vor Beginn ausdrücklich vereinbart werden. § 15 VOB/B regelt die Abrechnung und verlangt, dass Stundenlohnzettel zeitnah eingereicht und vom Auftraggeber geprüft werden.

Mengenrisiko: Es liegt fast vollständig beim Auftraggeber, denn vergütet wird der tatsächliche Aufwand. Genau deshalb ist der Stundenlohnvertrag für klar abgrenzbare Arbeiten oder unkalkulierbare Leistungen sinnvoll, für große, planbare Gewerke aber riskant für den Auftraggeber. Der Nachweis steht und fällt mit lückenlosen, gegengezeichneten Stundennachweisen – ein sauberer Regiebericht ist hier Pflicht.

Vergleichstabelle der Vertragstypen

Kriterium	Einheitspreisvertrag	Pauschalvertrag (echt)	Stundenlohnvertrag
Preisbasis	Preis je Mengeneinheit	Fester Gesamtpreis	Stundensatz mal Aufwand
Endabrechnung	Aufmaß mal Einheitspreis	Fest, unabhängig von Menge	Tatsächlicher Aufwand
Mengenrisiko	überwiegend Auftraggeber	Auftragnehmer	Auftraggeber
Kalkulationsrisiko AN	gering bis mittel	hoch	gering
Nachträge typisch bei	Mengenänderung über 10 % (§ 2 Abs. 3)	geändertem oder erweitertem Bausoll	Vereinbarung und Nachweis fehlen
Wichtigster Nachweis	prüfbares Aufmaß	abgegrenztes Bausoll, Dokumentation	gegengezeichnete Stundenzettel
Normbezug VOB/B	§ 2 Abs. 2 und 3	§ 2 Abs. 7	§ 2 Abs. 10, § 15

Chancen und Risiken je Typ

Einheitspreisvertrag. Chance: faire Vergütung der tatsächlich erbrachten Menge, geringes Kalkulationsrisiko für den Auftragnehmer. Risiko: Streit über die Mengen, hoher Aufwand für Aufmaß und prüfbare Aufstellung, Preisanpassungsdiskussionen bei Mengenabweichungen.

Pauschalvertrag. Chance: Planungssicherheit beim Preis, schlanke Abrechnung, attraktiv bei klar definiertem Leistungsumfang. Risiko: Der Auftragnehmer trägt das Mengenrisiko; ungenaue Leistungsbeschreibungen führen zu erbittertem Streit darüber, was im Pauschalpreis enthalten ist und was Nachtrag ist. Beim Global-Pauschalvertrag verschärft die Funktionalbeschreibung dieses Risiko.

Stundenlohnvertrag. Chance: vollständige Vergütung des Aufwands, ideal für unvorhersehbare oder kleinteilige Leistungen. Risiko: Akzeptanzprobleme beim Auftraggeber, hoher Nachweisaufwand; ohne vorherige Vereinbarung und prüfbare Stundenzettel droht der vollständige Vergütungsverlust.

Wann welcher Vertragstyp sinnvoll ist

Es gibt keinen pauschal besten Vertragstyp – die Eignung hängt vom Bauvorhaben ab:

• Einheitspreisvertrag – sinnvoll, wenn die Mengen zu Vertragsbeginn nicht exakt feststehen, etwa im Tief-, Erd- oder Straßenbau, im Rohbau oder bei Sanierungen mit Überraschungspotenzial.
• Pauschalvertrag – sinnvoll bei klar abgegrenztem, vollständig planbarem Leistungsumfang und Wunsch nach Preissicherheit, etwa bei schlüsselfertigen Standardgebäuden oder genau spezifizierten Ausbaugewerken.
• Stundenlohnvertrag – sinnvoll für kleine, schwer kalkulierbare oder unvorhergesehene Arbeiten, Reparaturen und Regiearbeiten neben einem Hauptvertrag.

In der Praxis werden Vertragstypen häufig kombiniert: ein Einheitspreis- oder Pauschalvertrag für den Hauptauftrag, ergänzt um Stundenlohnpositionen für Regiearbeiten. Unabhängig vom Typ lohnt ein Blick auf die Frage, ob die VOB/B oder das BGB den Vertrag bestimmt – das prägt Fristen, Mengenregeln und Abrechnung.

Die Bedeutung der Leistungs- und Aufmaßdokumentation je Typ

So unterschiedlich die Vertragstypen sind – bei jedem entscheidet die Dokumentation über die Durchsetzbarkeit der Vergütung:

• Einheitspreisvertrag: Das prüfbare Aufmaß ist die Abrechnungsgrundlage. Jede Mengenposition muss durch Aufmaß, Skizzen und Fotos belegbar sein. Mengenabweichungen über 10 Prozent müssen früh erkannt und dokumentiert werden, um den Anspruch auf einen neuen Einheitspreis zu sichern.
• Pauschalvertrag: Hier ist die saubere Abgrenzung des Bausolls entscheidend. Wer dokumentiert, welche Leistungen vereinbart waren und welche zusätzlich angeordnet oder erforderlich wurden, kann Nachträge belegen, statt im Pauschalpreis unterzugehen. Anordnungen, Planänderungen und Mehraufwand nachweisen – das ist der Schlüssel.
• Stundenlohnvertrag: Die zeitnah eingereichten, gegengezeichneten Stundenzettel sind der einzige belastbare Nachweis. Fehlen sie oder sind sie nicht prüfbar, scheitert die Abrechnung.

Ein lückenlos geführtes Bautagebuch verbindet alle drei Welten: Es hält täglich fest, welche Mannschaft an welchem Bauteil mit welchem Aufwand gearbeitet hat, dokumentiert Anordnungen und Behinderungen und liefert Fotos zu jeder Aufmaßposition. Damit lässt sich die spätere prüfbare Schlussrechnung nach VOB belastbar aufbauen. Mit der digitalen Baustellendokumentation von docubau erfassen Sie Leistungsstände, Aufmaße und Regiestunden in Sekunden – diktiert per App, von der KI rechtssicher formatiert.

Fazit

Pauschalpreis, Einheitspreis und Stundenlohn verteilen Chancen und Risiken grundverschieden. Der Einheitspreisvertrag schützt den Auftragnehmer beim Mengenrisiko, verlangt aber ein wasserdichtes Aufmaß. Der Pauschalvertrag bietet Preissicherheit, verlagert das Mengenrisiko jedoch auf den Auftragnehmer und macht die Abgrenzung des Bausolls zur Königsdisziplin. Der Stundenlohnvertrag vergütet den tatsächlichen Aufwand, steht und fällt aber mit dem Stundennachweis. In jedem Fall gilt: Wer Leistungen, Mengen und Anordnungen lückenlos dokumentiert, setzt seine Vergütung durch.

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